Bis in
die achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts hinein wurden die Immobilien in Europa
nach den Erfordernissen des Tages errichtet, geplant und bewirtschaftet. In den USA war
hingegen bereits seit Mitte der siebziger Jahre ein Prozess des Umdenkens eingeleitet.
Unter Berücksichtigung der betriebswirtschaftlichen Auswirkungen wurde dort das
Arbeitsplatzumfeld in einem Strategiekonzept in allen Bereichen der Planung und
Bewirtschaftung von Gebäuden optimiert.
Auslöser für diese Entwicklung waren tiefe Rezessionsspuren nach dem Vietnamkrieg. Die
amerikanische Industrie litt unter dem Verlust von Marktanteilen auf dem heimischen Markt
durch den zunehmenden Erfolg europäischer und japanischer Unternehmen. Da die Immobilien
in der Kostenbilanz eines Unternehmens nach den Aufwendungen für das Personal im
Regelfall den zweitgrößten Kostenblock darstellen, stand dieser ebenfalls im Focus der
Sanierungsstrategie der amerikanischen Wirtschaft. Anfang der neunziger Jahre des letzten
Jahrhunderts erreichte dieser Gedanke, die Anlagen (Facilities) einem kostenoptimierenden Management zu unterwerfen, auch die
Vorstandsetagen von Unternehmen und Verwaltungen mit eigenen oder angemieteten Immobilien
in Europa.
Bei der Analyse des Gedankens zeigt sich, dass dieser den Projektentwicklern, Investoren,
Eigennutzern sowie Mietern einen deutlichen Kosten- und Ertragsvorteil verschafft. Dabei
geht es nicht alleine darum, die Altverträge für die Bewirtschaftung zu kündigen, um
nach harten Preisverhandlungen günstigere Ergebnisse für die Bewirtschaftung zu
erlangen. Ziel des Prozesses ist vielmehr, durch strategische Maßnahmen eine höhere
Arbeitsproduktivität, Kapitalrentabilität und Nutzungsflexibilität zu erreichen. Je
nach Stand eines Projektes ist der Einfluss auf die Herstellungs- und Bewirtschaftungskosten unterschiedlich
groß. Die größte Wirkung hat der |
Ausstattungsmerkmale moderner Bürogebäude |
Facilitymanagement-Gedanke
natürlich zu Beginn eines Projektes, weil hier mit den geringsten Mitteln die Belange aus
der Bewirtschaftung, Nutzung und Vermarktung eines Gebäudes ohne Generierungskosten
berücksichtigt werden können. Es ist auffällig, dass es im Gegensatz zu Produkten aus
der Konsumbranche kaum Untersuchungen gibt, die die Meinung und Einschätzung des Nutzers
oder Investors zu einer Immobilie widerspiegeln. Über Trends in Architektur, Gestaltung und baulicher Konzeption lassen
sich meterweise Bücherschränke füllen. Doch bei der Immobilienentwicklung stand der
Kunde „Nutzer/Mieter“ bisher weitgehend im Abseits. Untersuchungen, wie die der
Dresdner Bank Immobiliengruppe aus dem Jahr 1999 über die Kundenwünsche zu
Ausstattungsmerkmalen moderner Bürogebäude, sind äußerst selten.
Im Lebenszyklus einer Immobilie kann daher der Facilitymanagement-Gedanke in
unterschiedlichster Weise in die einzelnen Zyklusphasen implementiert werden. Der
Hauptgedanke - die Bedürfnisse und Interessen von Investoren wie Nutzern in allen
Gestehungsphasen einer Immobilie einzubeziehen - bedingt, dass zu jeder Zeit alle an der
Entwicklung, Vermarktung und Bewirtschaftung von Immobilien involvierten Fach- und
Sachkompetenzen unter |
Berücksichtigung
eines mittelfristigen Strategiekonzeptes mitwirken. Im Wesentlichen ist dies ein
Feedback-Prozess aus dem Erfahrungsschatz der Betreibungs- aber auch der
Projektentwicklungsphase in die Gestehungsphase. Dabei sind Kostenoptimierung und
Kundenzufriedenheit gewichtige Einflussfaktoren. So sollten in den Feedback-Prozess
einbezogen werden: - Erfahrungen aus dem
Betreiben einer Immobilie
- Erfahrungen aus den
Vermarktungserfolgen einer
Immobilie unter Einbeziehung
der marktrelevanten Daten
- Interessen und Akzeptanz der
Nutzer
- Interessen und Akzeptanz der
Investoren
- Ergebnisse aus der
Betriebskostenanalyse und
Optimierung
- Optimierung der Herstell- und
Bewirtschaftungskosten pro
Arbeitsplatz
Hierunter sind in erster Linie die für den
jeweiligen Interessenträger maßgeblichen Faktoren zu untersuchen, die die Effektivität
bzw. Wertschöpfung nachhaltig tangieren.
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