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infrastrukturellen
Servicebereich wie Poststelle, Boten-, Pförtner-, Empfangs-, Sicherheits- und
Kopierdienst, Catering etc. tätig sind und ein ergiebiges Optimierungspotenzial bieten
könnten. In diesem Servicebereich handelt es sich im Regelfall um Low-level-Tätigkeiten
von angelernten Kräften, deren Personalkosten am unteren Ende der Gehaltstabelle liegen.
Jedoch lassen sich auch hier durch intelligentes Service-Engineering bereichsübergreifend durch strukturierte
Abarbeitung und Verteilung von Sofortarbeiten in Verbindung mit speicherbaren Tätigkeiten
unter Ausnutzung flexibler Arbeitszeitmodelle deutlich Einsparungen erzielen. Diese
Aufgabe kann mit Refa-Methoden angegangen werden, bedingt aber normalerweise, über
Organisationsgrenzen hinweg zu arbeiten.
Zentrales Herzstück eines effektiven Facility-Management-Prozesses ist das
Flächenmanagement. Es tangiert sowohl die kaufmännische, wie die technische als auch die
infrastrukturelle Bewirtschaftung eines Gebäudes. Flächen, die reduziert werden können,
müssen weder verwaltet noch instandgehalten noch durch infrastrukturelle Maßnahmen
gepflegt oder bearbeitet werden. Aus diesem Grund ist der Einsparungseffekt in mehrfacher
Weise vorhanden. Eine Schwachstellenanalyse ist nur mit gesicherten Daten mit Hilfe eines
zielorientierten Immobiliencontrollings möglich. Der Bench-Mark-Prozess ist der Weg , der
mit sinnvollen Relationen der Eingangsgrößen
die wesentlichen Schwachstellen aufzeigt, um die verborgenen Schätze der
Immobilienentwicklung und Bewirtschaftung zu heben.
Es lohnt sich, auf Schatzsuche zu gehen.
Dipl.-Ing. Manfred Stangl,
Lehrbeauftragter Facility Management
Leiter der Niederlassung Stuttgart,
DeTeImmobilien
Prof.Dipl.-Ing Werner G. King
HTWK Leipzig
Fachbereich Bauwesen
Studiengang Architektur
Lehrgebiet Projektmanagement
Karl-Liebknecht-Straße 132
04277 Leipzig
Telefon: (0341) 3076-6289 |
Während der Nutzungsphase eines
Gebäudes lassen sich hingegen nur geringfügige Kostenoptimierungspotenziale bei den
Nebenkosten (nach II. Berechnungsverordnung) schöpfen. Die Größenordnung liegt je nach
Ausgangslage zwischen 5 bis 15 %. Wesentlich höhere Kostenreduzierungen sind durch
stringentes Immobilien-Bench-Marking im Bereich der infrastrukturellen Leistungen und
durch Flächenmanagement zu erzielen. Einsparungen von 20 bis 30 % und darüber sind je
nach den vorhandenen Gegebenheiten nicht ungewöhnlich. Voraussetzung ist, dass in einem
Immobilien-Bench-Marking-Prozess nach der Best-Practice-Methode (Orientierung an den
Besten im Bench-Marking-Vergleich) vergleichbare Immobilen – bereinigt um die
Nutzerbesonderheiten – analysiert und an den Ergebnissen der Besten optimiert werden.
Leider ist auch in der gewerblichen Immobilienwirtschaft die Datenbasis für vergleichende
Untersuchungen meist nur auf den eigenen Gebäudebestand beschränkt.
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Dass eine derartige Analyse nur
bei einem größeren vergleichbaren Immobilienbestand sinnvoll ist, liegt auf der Hand.
Ein Ansatz dazu ist sicher die OSCAR-Analyse (Office Service Charges Analysis Report) von
Jones Lang Lasalle. Sie untersucht neben den von Jones Lang Lasalle verwalteten Immobilien
auch Objekte anderer Unternehmen,
die große Bürokomplexe bewirtschaften - wie DeTeImmobilien oder die WestInvest - im
Hinblick auf die Nebenkosten. Aus Gründen der Vergleichbarkeit konnten nur Büroobjekte
in die Analyse mit einbezogen werden. Wesentlich ergiebiger für den Ansatz der
Kostenreduktion wäre eine Analyse der Servicekosten im infrastrukturellen Bereich und der
Flächenverbräuche bezogen auf die in den Objekten vorhandenen Arbeitsplätze. Über
Analysen im Servicekostenbereich ist dem Verfasser nichts bekannt, wenngleich in einer
Büroimmobilie eine ganze Reihe von Mitarbeitern im |
